最近,成都的房屋租赁市场并不平静,租赁公司一个接一个地爆炸,街上有一群无家可归的人。起初,8月4日,成都所有的销售人员都消失了,办公室空无一人。据不完全统计,有1.7万多名房东和租户参与其中,涉及数亿元。成都的长期租赁公寓引发了租赁公司雷声的第一声巨响。从那时起,在不到一个月的时间里,成都联合之家、成都海南和四川的猪租赁帮每天都在跑步。大量的租赁公司要么逃跑了,要么在路上,给无辜的房东和租户留下了这片烟雾弥漫的土地。
作者全面梳理了可能涉及的法律问题,并提出了详细的建议,有利于房东和租户在租赁公司的浪潮中维护自己的权益。
关键词:租赁公司跑路 法律关系分析 应对策略
一、跑路租赁公司的商业模式
托管租赁企业,也被称为租赁公司。一般来说,租赁公司的利润模式是从房东那里租房到公司,然后以更高的价格租给租户,以赚取中间的租金差异。相反,逃跑的租赁公司采用了高收入、低租金、长收入、短付款的模式。也就是说,租赁公司以较高的租金获得房屋,然后以较低的价格出租房屋。通过虚构的优惠政策,租户一次性收取半年或一年的租金,但每月向房东支付租金。以成都巢客户回家为例,一名租户表示,他的月租金为2200元,后来得知巢客户每月向房东支付2800元。为什么巢客户愿意每月贴600元?也许是为了赚取支付租金的时差,利用这个时差收集资金池,购买更多的新房子,抓住市场或投资其他行业来获利。这种商业模式就像冒险走钢丝,依靠高周转率,资金链很容易断裂。
那么,高收入、低租金、长收入、短付款的商业模式合法吗?目前,国家对这类高风险住房租赁企业实施了高压政策,明确提出加强监管,但未明确禁止该商业模式。
住房和城乡建设部发布的解释〈关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见〉》指出:一些所谓的高进低出的住房租赁企业实际上并不是真正意义上的住房租赁企业。一开始,他们可能会打着住房租赁企业的旗号作弊,这应该是一种欺诈行为。然而,一家租赁公司采用高收入、低租赁模式,无论是实施合法的商业战略,还是意图快速筹集资金实施欺诈,在爆炸前难以区分,增加了监督和预防的难度。
二、分析房东与租客的法律关系
租赁公司逃跑后留下的混乱立即点燃了房东和租户之间的战争,双方开始了激烈的房屋竞争。关于如何处理房东和租户之间的关系有不同的看法。事实上,房东是否有权收回房子和租户是否有权继续生活是一个需要具体分析的法律问题,不能简单地推广。根据各方形成的不同法律关系,可以得出不同的结论,大致可以分为两种模式。
(一)委托代理模式
1.表现形式
如果房东与租赁公司签订委托代理合同,则意味着房东授权租赁公司管理房屋。租赁公司受房东委托后,可以代表房东从事民事法律行为,并以房东或自己的名义与租户签订房屋租赁合同。在这种模式下,三方形成的法律关系如下图所示:
2.法律解读
《民法通则》第一百六十二条:代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人有效。
合同法第四百零二条:受托人以自己的名义与第三人签订合同,第三人知道受托人与委托人之间的代理关系,合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明合同只约束受托人和第三人。
根据法律规定,在委托代理关系下,根据租赁公司与租户签订合同时所依据的名称,可分为两种情况。
一是名称代理,即租赁公司以房东的名义与租户签订租赁合同。根据《民法通则》第162条的规定,租赁公司与租户签订的租赁合同对房东有效,租户与房东形成租赁关系。即使租赁公司逃跑,房东与租户之间的租赁合同也不受影响。由于租户履行了支付租金的义务,没有违约,房东无权要求租户搬走,只能向租赁公司要求另一份委托代理合同的违约责任。
第二,隐藏的代理,即租赁公司以自己的名义与租户签订委托合同。根据《合同法》第四百二条的规定,除了明确规定合同只限制租赁公司和租户外,租赁公司与租户签订的合同也可以直接对客户的房东产生效力。由于在一般公众的认知中,租赁公司代表房东租赁房屋,一般不符合有确切证据证明合同只限制受托人和第三人的例外,因此在大多数情况下,房东户也形成了租赁关系,房东可能无权要求租户搬迁。
(二)租赁模式
1.表现形式
如果房东与租赁公司签订租赁合同,租赁公司与租户签订租赁合同,房东与租赁公司形成租赁关系,租赁公司与租户形成转租关系。房东与租户之间没有直接的租赁合同关系。在这种模式下,三方形成的法律关系如下图所示:
2.法律解读
《合同法》第二百二十四条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
最高人民 ** 关于城市房屋租赁合同的审理** 案件具体适用法律若干问题的解释第十八条:房屋租赁合同无效,履行期届满或终止,出租人要求承租人支付逾期使用费,人民 ** 支持。
根据上述法律规定,在租赁模式下,房东与租赁公司、租赁公司与租户分别形成两种不同的租赁关系,两种法律关系相对独立,房东有权要求租户搬迁。具体分析如下:
一是非法转租。根据《合同法》第二百二十四条的规定,租赁公司未经房东同意转租房屋的,房东可以直接终止合同。但租赁公司的商业模式需要转租,因此租赁公司的转租权一般在房东和租赁公司的租赁合同中授予。根据《城市房屋租赁合同司法解释》第十六条的规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但六个月内未提出异议,承租人未经同意终止合同或者认定转租合同无效的,人民 ** 不支持。因此,在本次事件中,租赁公司一般不属于非法转租。但如果确实符合非法转租要求,房东可以终止与租赁公司的合同,并要求租户离开。
二是合法转租。即使是合法转租,当租赁公司逃跑,不向房东支付租金,符合合同约定的终止条件时,房东仍然可以终止与租赁公司的合同,并要求租户搬出去。这是因为房东和租户之间没有直接的租赁关系。根据合同的相对性,租户只能向租赁公司索赔转租合同的违约责任。根据《城市住房租赁合同司法解释》第十八条的规定,租户无权继续居住。如果他们拒绝搬出去,他们也应该向房东支付逾期的住房占有费。
(三)总结
判断“房东能否要求租客搬离、住客能否继续居住”的关键在于弄清房东与包租公司形成的是“委托代理关系”还是“租赁关系”。
如果是委托代理关系,房东可能无权要求承租人搬走,也无权要求承租人再次支付租金;如果是租赁关系,承租人可能无权继续居住,但如果他愿意再次向房东支付租金,他可以继续居住。
需要注意的是,判断房东与租赁公司之间是否建立了委托代理关系,不仅要看合同的名称,还要看合同的内容,根据约定的条款分析其实质形成的法律关系。名为委托代理合同,实际上是房屋租赁,或房屋租赁合同,实际上是委托代理非常常见。
三、房东和租客如何应对租赁公司的大潮?
通过以上分析,房东和租户都可以更清楚地了解自己的法律权利和义务。具体来说,我们还能做什么?
(一)租 客
1.租赁公司已经跑了
(一)向公安机关报案
《刑法》第二百二十四条规定了合同欺诈的几种情形,包括收到对方支付的货物、付款、预付款或者担保财产后逃跑。因此,逃跑的租赁公司涉嫌犯罪,公安机关已向成都巢客立案。刑事案件由犯罪现场的公安机关管辖。犯罪现场包括犯罪现场和犯罪结果。租户可以到租赁公司所在地的公安机关或者房屋所在地的公安机关登记。需要准备的材料有:身份证复印件、租赁合同复印件、其他证明材料(付款证明、自来水账单)。为了使公安机关能够快速、清楚地了解案件,还可以准备情况说明,包括签订合同的主要信息和履行情况,列出剩余的租赁期限和租金,并提出自己的要求。
(2)处理与房东的关系
在委托代理模式下,租户一般有权继续居住,因此可以通知房东有权占有。房东不得要求自己搬出房子。建议房东向租赁公司索赔权利。
在租赁模式下,租户通常无权居住。但是,承租人可以选择花钱消除灾难,以避免流离失所。根据《城市房屋租赁合同司法解释》第十七条第一款的规定,如果承租人拖欠租金,出租人要求终止合同,第二承租人要求代表承租人支付租金和违约金,以抗辩出租人终止合同的权利,人民 ** 应得到支持。但转租合同无效的除外。也就是说,在合法转租的情况下,如果租户愿意代替租赁公司支付租赁公司拖欠的租金,可以防止房东行使终止租赁公司合同的权利,使租赁合同继续履行。
2.租赁公司还没有逃跑
如果你签的租赁公司还没有逃跑,这很可能是当前跑步浪潮中即将爆炸的雷声。如果你不想成为韭菜,我建议这些租户立即调查租赁公司,评估风险。如有逃跑迹象,建议提前终止合同,并要求退还租金。
(1)比较租金价格
租户应找到联系房东的方法,了解房东每月收到的租金金额,并与自己支付的租金进行比较。如果属于高收入、低租金、长短租金模式,则需要高度警惕。如果你不能联系,你可以打开租金app,如果你的租金明显低于市场价格,你应该小心。
(2)查询租赁公司
租户应查询租赁公司的成立时间、规模、业务信息等。以成都海南为例,根据企业检查显示的信息,海南总公司成立于2020年1月16日,成都分公司成立于2020年4月15日,成立时间很短;今年5月,其法定代表人和实际控制人发生变化,租赁公司经常准备运行,成都巢家、成都联合家、猪帮;5月21日,合肥市蜀山区市场监督管理局将合肥海南列为日常异常业务,原因是无法通过注册住所或营业场所联系。上述迹象已经表明,成都海南每天都很有可能运行。
(二)房东
1.租赁公司已经跑了
(1)协助租户向公安机关报案
租赁公司逃跑后,房东和租户都是受害者。双方应共同努力妥善处理事情。由于房东一般更熟悉周围环境,他可以积极联系租户,通知有管辖权的公安机关,或陪同租户向公安机关报告案件。如果租赁公司有刑事犯罪,刑事案件结束后,追回的赃款将予以退还。如果涉及的财产不足,将按比例返还。
(2)处理与租客的关系
在委托代理模式下,租户通常有权居住,因此房东不应要求租户搬出房屋。
在租赁模式下,租户一般无权居住,房东可以要求租户搬出房子,但不要采取极端的方式。根据《公安管理处罚法》第四十条第三款的规定:非法限制他人人身自由、非法侵入他人住所或者非法搜查他人身体的,处十日以上十五日以下拘留,处五百元以上一千元以下罚款。情节较轻的,处五日以上十日以下拘留,处二百元以上五百元以下罚款。刑法第二百四十五条规定:非法搜查他人身体、住所或者非法侵入他人住所的,处三年以下 ** 或拘役。因此,房东不得强行闯入房屋,以免民事 ** 已成为一起公共安全和刑事案件。如果承租人拒绝离开,房东可以采取诉讼手段,要求向承租人行使返还原房屋的权利,并要求承租人在无权占有期间支付房屋租金,以维护其合法权益。
2.租赁公司还没有逃跑
春江水暖鸭先知,房东往往最 ** 遭受租赁公司的异常。原因之一是租赁公司每月向房东支付租金。一旦租赁公司开始拖欠资金,房东可以立即注意到;第二个原因是,许多房东不仅有一套房,而且还与不同的租赁公司签订了合同。当其中一套房的租赁公司出现异常时,可以及时检查其他房屋的租赁公司是否存在业务风险。当房东认为租赁公司有逃跑迹象时,应绕过租赁公司,直接联系租户,及时通知租户风险,共同讨论对策。如果评估后,风险确实很大,即使你想承担终止违约金,也建议果断终止合同。
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